伯尔尼将启用新版商品房购买发卖左券 首提音信

作者:爱彩乐APP下载

“小区配建了幼儿园、小学和中学,业主不用担心孩子入学难。标准体育馆、业主会所将在交房时开放,丰富业主生活的同时,给大家提供一个社交平台。”走入省城多个在售楼盘,生机盎然的花园、配套完备的公共设施、体贴入微的教育机构无疑是项目的较大卖点。然而,不少已收房业主却称,售楼处当年承诺的公共绿地、公共设施及教育机构多是卖房噱头,楼盘交房时这些配套不是未建成,就是建成品质规模与售楼承诺相差甚远。

买受人对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。另外,建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施、设备,避难层、设备层或者设备间等结构部分归业主所有。

分析

建材网】山西实行预售商品房买卖合同和现售商品房买卖合同分开处理。2012年12月27日,由住建部与国家工商总局共同起草修订完善的《示范文本》面向公众征求意见,这是继2010年9月、2011年3月两次向公众征求意见后,第三个完善修订的版本。

2012年12月27日,由住建部与国家工商总局共同起草修订完善的《示范文本》面向公众征求意见,这是继2010年9月、2011年3月两次向公众征求意见后,第三个完善修订的版本。

郑州市民张进勇买房时登记了自己的电话号码,买房后这个号码被多家中介、装修公司“轮番轰炸”。随着住建部和国家工商总局联合发布的新版“商品房买卖合同”示范文本落地,这一情况可能会得到改善。

记者就新版《示范文本》,采访省城相关专业人士,他们认为其中较大的变化是包含预售和现售两大文本内容,而在2000年住建部与国家工商总局出台的《示范文本》中,未对预售与现售商品房的买卖合同加以区分。而公众关注的楼盘公共配套设置交付要求、精装房装修标准、业主建筑物所有权归属等问题也均在新出炉的合同示范文本中得到体现。

公共配套建成得有时间表

“这个合同示范文本是住房和城乡建设部、国家工商总局在2000年发布的《商品房买卖合同示范文本》(GF-2000-0171)基础上,经广泛调研,多方征求意见后修订而成的。”郑州市一位多次参加住建部召开的新版商品房买卖合同研讨会的知情人说。

其中《商品房买卖合同示范文本》特别对预售房加以说明,即指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或房价款的行为。所以,房地产开发企业销售预售房时,必须取得《商品房预售许可证》,预售房出卖人在签订预售房买卖合同前,应当向买受人出示《商品房预售许可证》及其他有关证书和证明文件。

在新版的《示范文本》中,商品房的装修标准被写在附件合同中。交付的商品房达不到约定装修标准的,买受人有权要求出卖人(开发商或代理销售商)就未达标准部分重新装修。出卖人未经双方约定增加的装置、装修、装饰,视为无条件赠送给买受人。

昨天大河报记者看到了新版“商品房买卖合同”示范文本,这个文本共有十章,仅正文就有26页。新合同明确规定,购房者拥有验房的权利。如果是商品房地基基础和主体结构存在质量问题,购房者有权解除合同和要求开发商赔偿损失。如果是除此之外的房屋质量存在问题,示范文本第十一条规定,开发商应当先修复然后交付。

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本报记者就新版《示范文本》,采访省城相关专业人士,他们认为其中较大的变化是包含预售和现售两大文本内容,而在2000年住建部与国家工商总局出台的《示范文本》中,未对预售与现售商品房的买卖合同加以区分。而公众关注的楼盘公共配套设置交付要求、精装房装修标准、业主建筑物所有权归属等问题也均在新出炉的合同示范文本中得到体现。

新闻郑州近期将启用新版商品房买卖合同示范文本

公共配套建成得有时间表

而随着行业进步,现房销售已是行业发展方向。《商品房买卖合同示范文本》对商品房现售进行了说明,是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人,并由买受人支付房价款的行为。

亮点2 明确车位、会所可以约定为业主所有

为避免因楼盘公共设施配建不到位引发纷争,新出炉的《示范文本》将楼盘公共服务及其他配套设施的交付条件和时间表,明确写在合同中。

预售房必须有预售证

1994年,备受争议的商品房预售制度开始试行。所谓商品房预售制度,俗称“期房”,是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给消费者,并由购房者支付定金或者房款。虽然主流观点认为,预售制最初的宗旨是解决部分房地产企业开发资金不足的问题,以加快城镇住房建设,但是现在越来越多的业界人士认为,预售制导致开发商的高负债激进战略,推高了地价和房价。

而随着行业进步,现房销售已是行业发展方向。《商品房买卖合同示范文本》对商品房现售进行了说明,是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人,并由买受人支付房价款的行为。

所以,购房者在购买商品房前,不能仅听售楼人员对项目公共服务及配套设施配建介绍的一面之词,而要核对其项目《建设工程规划许可证》,看许可证内容中是否包括售楼人员所说的公共配套设施规划。另外,属于政府修建、不属于小区建设规划范围内的市政公共配套,比如市政道路、市政公园等,开发商仅以此作为卖点,并不承担未建成的违约责任。

不过,也有房企营销人员不看好这项条款的效果。郑州市农业路一家在售楼盘置业顾问刘东说,从买房到入住,购房者的个人信息需要无条件地转出多次,水、电、气的初装都需要开发商提供户主个人信息,业主购买装修材料时也可能留下联系方式。“仅约束开发商,恐怕管不了购房者信息泄露的事儿。”

此次出台的征求意见稿,包括《商品房买卖合同示范文本》和《商品房买卖合同示范文本》两个文本。

同时,买卖双方就装饰装修主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容,全部进行了约定。比如,建筑外墙、起居室内墙和顶棚是用瓷砖、涂料、玻璃幕墙还是其它材料,全都明确在合同中,并写明装修违约责任。厨房、卫生间的地面、墙面、洁具厨具的材料、品牌、规格,电梯、门窗和管道的品牌、规格、型号都要明确说明。

5月22日,住建部和国家工商总局联合发布新版商品房买卖合同示范文本,首次明确提出“出卖人对买受人信息负有保密义务”。这一新规,让张进勇看到希望:“亲戚朋友们以后买房,不会像我接到这么多骚扰电话了吧。”

预售房必须有预售证

另外,楼盘交房时必须保证水、电、气、暖接通,可以使用。通信电话、有线电视、宽带网络等线路铺设入户。

5月22日,住建部和国家工商总局联合发布新版商品房买卖合同示范文本,首次明确提出“出卖人对买受人信息负有保密义务”。除了保密条款之外,新合同还明确:新房交付前购房者可验房;车位、会所可以约定为业主所有;遭遇“一房多卖”、房屋质量不合格,开发商除退款外,还要支付已付房款一倍或者购房者全部损失的赔偿金……

“小区的公共部位归全体业主所有,那小区的车库、会所等公共设施算不算全体业主所有?”针对社会广泛关注的业主对小区公共部位及建筑所有权的持有问题,新出炉的《示范文本》对小区建筑物区分所有权作了特别说明。

“新版合同与老版合同最大的区别是分为了两个版本,分别针对商品房预售和商品房的现房买卖。”上述参加住建部新版商品房买卖合同研讨会的知情人告诉大河报记者。此举被不少业内人士解读为是为预售制改革做铺垫。

车库、会所不一定归业主所有

郑州市一家知名房企营销总监靳波然认为,新的合同文本与预售制度改革关系密切。

“小区配建了幼儿园、小学和中学,业主不用担心孩子入学难。标准体育馆、业主会所将在交房时开放,丰富业主生活的同时,给大家提供一个社交平台。”走入省城多个在售楼盘,生机盎然的花园、配套完备的公共设施、体贴入微的教育机构无疑是项目的较大卖点。然而,不少已收房业主却称,售楼处当年承诺的公共绿地、公共设施及教育机构多是卖房噱头,楼盘交房时这些配套不是未建成,就是建成品质规模与售楼承诺相差甚远。

昨天,记者从郑州市住房保障和房地产管理局获悉,郑州市近期将使用新版购房合同。

这当中包括公共绿地、小区内非市政道路、物业服务用房、医院幼儿园、学校、规划车位和车库等公共设施配套的交付时间、工程进度。如果开发商未按合同约定建设和交付公共配套设施的,应按买卖双方合同约定,给业主相应赔偿。项目的公共配套设施的交付条件和时间表,参照项目《建设工程规划许可证》内容为准。

新版合同分两个版本或为预售制改革做铺垫

还有,该商品房所在建筑区划内的道路(属于城镇公共道路的除外)、绿地(属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外)、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位、物业服务用房等也属于业主所有。

“新版合同在‘商品房基本状况’中,增加‘预售依据’一栏,注明该商品房由哪个单位批准预售,以及预售许可证号等。”靳波然说,此外,还新增房屋“抵押情况”、“房屋权利情况”。“这些措施,可以完善现在的预售制度,防止开发商把已经卖给购房者的房子违规抵押给银行或者担保公司套现。”

另外,征求意见稿还对商品房交房的保修范围、保修期限和保修责任;前期物业管理;出卖人关于遮挡或妨碍房屋正常使用情况等易出现纠纷的问题,在合同附件中作出明确说明。

新版商品房买卖合同示范文本有一个条款:“双方对其他配套设施约定如下:1.规划的车位车库;2.会所。”“从《物权法》第74条来看,对于车库和车位是可以约定的。这个条款意味着,购房者可以在买房时和开发商约定,车位、会所的产权直接归业主所有。”河南省房地产业商会常务副会长兼秘书长赵进京说。

建材网】较新的《示范文本》日前公开征求意见

亮点1 开发商对购房者信息负有保密义务

而小区内规划的独立车位和车库、会所等其它附属建筑、设施要看买卖双方的合同约定。北京中伦文德太原律师所张秋峰介绍,通常而言归业主所有的公共建筑和设施,其面积将计入业主的公摊面积内;而公共建筑和设施的所有权如归开发商,这部分面积不应计入业主的公摊面积内。

除了车位外,针对法律法规规定不详、买受人又很关心的小区公共服务配套设施建设完成情况,小区内车库、会所等配套设施的所有权归属,室内空气质量、建筑隔声标准等问题,合同示范文本引导买卖双方进行约定,明晰权利义务关系。新版商品房买卖合同示范文本引入惩罚性赔偿金内容,对存在“一房多卖”、房屋主体结构不合格给买受人造成损失等严重违约情形的,出卖人除退还买受人已付房款和利息外,还要支付已付房款一倍或者买受人全部损失的赔偿金。

为避免因楼盘公共设施配建不到位引发纷争,新出炉的《示范文本》将楼盘公共服务及其他配套设施的交付条件和时间表,明确写在合同中。

新版商品房买卖合同示范文本有一个亮点:增加买受人信息保密条款,明确出卖人对买受人信息负有保密义务。“出卖人一般指开发商,买受人即是购房者。今后,购房者有了这把‘尚方宝剑’,再遭遇信息泄露,完全有理由去起诉开发商侵权。”郑州市房管局信访室有关负责人说。

此次出台的征求意见稿,包括《商品房买卖合同示范文本》和《商品房买卖合同示范文本》两个文本。

昨天,记者从郑州市住房保障和房地产管理局获悉,郑州市近期将使用新版商品房购房合同。

装修标准须纳入合同附件

张进勇入住郑州市郑东新区一知名小区已经1年半了,但他的手机还会不断接到骚扰电话。“有房产中介问我卖不卖房的,有装修公司的,还有卖家具、家电的。”张进勇说,“这些骚扰电话,是我签了买房合同后开始出现的。我在小区1000多人的QQ群里提及此事,很多业主表示也有相似经历。”

“毒地板”、“精装门”……从2011年下半年起,国内众多一线房企不断爆出精装房质量不佳,精装工程偷工减料等新闻。而记者从省城楼市了解到,精装房屡出质量问题除了与精装房后缺失装修标准、开发商赶工期有关外,商品房买卖合同也很少对装修标准加以明示和约束。

在郑州市一个普通地下车位逼近20万元的时代,没有一个购房者不关心小区车位的产权。然而,郑州市目前绝大多数小区车位产权归开发商所有。

其中《商品房买卖合同示范文本》特别对预售房加以说明,即指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或房价款的行为。所以,房地产开发企业销售预售房时,必须取得《商品房预售许可证》,预售房出卖人在签订预售房买卖合同前,应当向买受人出示《商品房预售许可证》及其他有关证书和证明文件。

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